Información educativa; no es asesoría financiera ni una pre-aprobación. Sujeto a calificación: los términos y fondos pueden cambiar y su prestamista los confirma. Berenice Cruz es corredora de bienes raíces de Carolina del Norte y no origina préstamos.
¿Para quién es?
Esta guía es para quien trabaja, declara impuestos con un número ITIN y quiere saber qué camino existe para comprar casa. No es asesoría legal ni migratoria; es un mapa de lo que dicen las fuentes oficiales que revisamos el 8 de octubre de 2026.
La idea central: el ITIN por sí solo no es lo que cierra puertas. La Guía de Venta de Fannie Mae dice que cada prestatario debe tener un número de Seguro Social o un ITIN válido. Lo que limita los programas de las agencias son las reglas de presencia o residencia legal, que se aplican aparte. Por eso no decimos que con ITIN "no se puede" un préstamo convencional; decimos que el prestamista revisa su estatus y le confirma qué opciones tiene.
Requisitos y fuentes
| Fannie Mae: número de contribuyente | Cada prestatario debe tener un número de Seguro Social o un ITIN válidoFannie Mae Selling Guide B2-2-01 · Sección fechada 03/09/2025 |
|---|---|
| Fannie Mae: no ciudadanos | El prestamista declara que el prestatario no ciudadano tiene presencia legalFannie Mae Selling Guide B2-2-02 · Consultada el 8 oct 2026 |
| FHA | Solo ciudadanos de EE. UU., residentes permanentes legales y ciudadanos de FSM, Islas Marshall y PalauHUD Mortgagee Letter 2025-09 · Para números de caso desde el 25 may 2025 |
| USDA | Ciudadano, nacional no ciudadano o extranjero calificado, con presencia legalUSDA Rural Development — presentación del programa · Enero 2026 |
| Ayudas de NCHFA | Requieren ser residente legal de EE. UU.NCHFA — NC Home Advantage Mortgage™ · Página sin fecha (© 2026); consultada el 8 oct 2026 |
| Regla federal de crédito | El acreedor puede considerar el estatus migratorio o de residente permanente del solicitanteCFPB — Regulation B, 12 CFR 1002.6(b)(7) · Consultada el 8 oct 2026 |
| Guía oficial sobre ITIN | No encontramos guía del CFPB ni de HUD para consumidores sobre hipotecas con ITIN; en enero de 2026 el CFPB y el DOJ retiraron su declaración de 2023 sobre prestatarios no ciudadanosCFPB — comunicado de prensa · 12 ene 2026 |
Cómo se combina con otros programas
Como las ayudas estatales de NCHFA, incluido el NC 1st Home Advantage, piden residencia legal, y FHA y USDA exigen estatus legal (para VA, consulte con su prestamista), la combinación habitual de programas públicos no aplica en la mayoría de los casos con ITIN. Las páginas de HouseCharlotte que revisamos no mencionan requisitos de residencia; pregunte directamente.
Si alguno de los compradores tiene otro estatus, su prestamista puede revisar opciones distintas, sujeto a calificación. Los términos y fondos pueden cambiar; su prestamista los confirma.
Pasos para solicitar
- Reúna sus declaraciones de impuestos presentadas con ITIN y comprobantes de ingreso.
- Busque dos o tres prestamistas que ofrezcan productos para ITIN y pida un estimado de préstamo por escrito a cada uno.
- Pregunte qué enganche exigen, si la tasa es fija o ajustable, el plazo, si hay penalidad por pago anticipado y qué costos de cierre aplican.
- Compare los estimados línea por línea antes de buscar casa.
- Lea nuestra guía Comprar casa con ITIN en Carolina del Norte y agende una llamada gratuita.
Errores comunes
El primero es dar por hecho que FHA sigue siendo una opción con permiso de trabajo: desde el 25 de mayo de 2025 HUD solo acepta ciudadanos, residentes permanentes legales y ciudadanos de tres naciones del Pacífico. El segundo es aceptar la primera oferta sin comparar; los términos de los productos para ITIN varían entre prestamistas. El tercero es confiar en promesas generales que circulan en redes: pida siempre un estimado por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa en Carolina del Norte con ITIN?
Sí, existen productos hipotecarios en el mercado privado para quien declara impuestos con ITIN. Suelen ser préstamos de cartera o non-QM, fuera de los programas de las agencias, y cada prestamista fija sus requisitos de enganche, crédito y documentos. Compare al menos dos ofertas por escrito, sujeto a calificación.
¿Fannie Mae rechaza a quien tiene ITIN?
No exactamente. La Guía de Venta de Fannie Mae, sección B2-2-01, acepta un número de Seguro Social o un ITIN válido. Pero la sección B2-2-02 pide que el prestamista declare que el prestatario no ciudadano tiene presencia legal. Es esa regla, no el ITIN, la que define la elegibilidad. Su prestamista evalúa su caso.
¿Puedo usar un préstamo FHA con ITIN?
La carta ML 2025-09 de HUD no menciona el ITIN, pero limita FHA a ciudadanos de EE. UU., residentes permanentes legales y ciudadanos de Micronesia, Islas Marshall y Palau, para números de caso asignados desde el 25 de mayo de 2025. Si su estatus no está en esa lista, FHA no es una opción hoy.
¿Puedo recibir la ayuda de $15,000 de NCHFA con ITIN?
Las páginas de NCHFA piden que el comprador sea residente legal de EE. UU. tanto para el NC 1st Home Advantage como para la NC Home Advantage Mortgage™. Si usted no cumple ese requisito, esas ayudas no aplican. Si otro comprador en la misma compra sí lo cumple, pregunte a un prestamista participante cómo se evaluaría.
¿Qué dice el gobierno federal sobre las hipotecas con ITIN?
No encontramos guía del CFPB ni de HUD para consumidores sobre este tema. La Regulación B permite al acreedor considerar el estatus migratorio del solicitante, y en enero de 2026 el CFPB y el Departamento de Justicia retiraron su declaración conjunta de 2023 sobre prestatarios no ciudadanos. Por eso conviene comparar ofertas con calma.
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