Información educativa; no es asesoría financiera ni una pre-aprobación.
¿Qué es una oferta de compra en Carolina del Norte?
En Carolina del Norte, la mayoría de las compras de vivienda usan el mismo formulario: el Offer to Purchase and Contract (Formulario 2-T), aprobado en conjunto por la NC Bar Association y NC REALTORS®. Cuando el vendedor lo acepta y ambas partes lo firman, su oferta se convierte en contrato y empieza a correr el reloj desde la fecha efectiva (Effective Date).
Según la Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Norte (NCREC), este formulario cambió en 2011 a un modelo de due diligence: en lugar de negociar una lista de reparaciones dentro del contrato, el comprador recibe un periodo para investigar la casa y decidir si sigue adelante. El formulario se revisa de vez en cuando, así que aquí hablo de cómo funciona, no de números de párrafo.
En una oferta se negocian, entre otras cosas:
- El precio de compra.
- La cuota de due diligence (Due Diligence Fee), si la hay.
- El depósito de garantía (Earnest Money Deposit).
- La fecha en que termina el periodo de due diligence.
- La fecha de cierre (Settlement Date).
La cuota de due diligence: un pago directo al vendedor
La cuota de due diligence es una cantidad negociada que usted le paga directamente al vendedor por el derecho a investigar la casa, y por lo general no se devuelve. La NCREC la describe como el pago que hace el comprador al vendedor "por el derecho a hacer due diligence".
Tres puntos que conviene tener claros desde el principio:
- No es obligatoria. El contrato la define como una cantidad negociada, "si la hay".
- Se paga de inmediato. La NCREC explica que vence en la fecha efectiva del contrato.
- Normalmente no regresa. Según la NCREC, no es reembolsable salvo que el vendedor incumpla el contrato de forma material, y hay pocas excepciones más, como que la casa se destruya o sufra daños importantes antes del cierre.
Para el vendedor, esta cuota es una señal de que usted va en serio. Para usted, es dinero que debe estar dispuesto a perder si decide no comprar.
El depósito de garantía: dinero que queda en una cuenta de fideicomiso
El depósito de garantía demuestra su compromiso con la compra y no va a manos del vendedor: se guarda en una cuenta de fideicomiso (trust o escrow). En general, se le devuelve si usted termina el contrato por escrito antes de que acabe el periodo de due diligence.
Las reglas de la NCREC piden que, cuando un corredor recibe ese dinero, lo deposite en una cuenta de fideicomiso a más tardar tres días bancarios después. El contrato nombra a un agente de depósito (Escrow Agent), que lo guarda según los términos del contrato.
La diferencia clave es el momento. Como resume la NCREC, terminar antes de que venza el periodo de due diligence permite recuperar el depósito, pero no la cuota. Seguir adelante después de esa fecha pone el depósito en riesgo si luego usted cancela.
El periodo de due diligence: su ventana para decidir
El periodo de due diligence es un plazo negociado que empieza en la fecha efectiva del contrato. Mientras dura, usted puede terminar el contrato por cualquier razón, o sin dar razón, con un aviso por escrito antes de que venza.
La NCREC lo describe como una decisión unilateral del comprador. No hay un número de días fijo: se negocia según la casa, el mercado y lo que usted necesita revisar. Un plazo demasiado corto puede dejarlo sin tiempo para el avalúo o la aprobación del préstamo; uno muy largo puede hacer menos atractiva su oferta.
La fecha y la hora en que termina el due diligence son de las más importantes de toda la compra. Un aviso tardío o solo de palabra no protege su depósito. Si tiene dudas legales sobre su contrato, consulte a un abogado antes de que venza el plazo.
Qué hacer durante el periodo de due diligence
Use este periodo para confirmar todo lo que necesita saber antes de arriesgar su depósito: la condición de la casa, su valor, su financiamiento y lo que costará ser dueño. La NCREC menciona inspecciones, avalúo, búsqueda de título y la solicitud del préstamo entre las tareas típicas.
- Inspección de la casa y, si aplica, de plagas y del sistema séptico. Si aparecen reparaciones, es el momento de negociarlas.
- Avalúo. Su prestamista lo ordena para confirmar que el valor sostiene el préstamo.
- Cotización de seguro de propietario. El Departamento de Seguros de NC recomienda comparar cotizaciones con las mismas coberturas.
- Agrimensura (survey) para revisar linderos, si lo considera necesario.
- Documentos de la HOA, si existe una asociación de propietarios: reglas y cuotas.
- Avance del préstamo. Entregue a tiempo los documentos que pida el prestamista y no abra crédito nuevo.
La NCREC recomienda negociar tiempo suficiente, sobre todo para el avalúo y la aprobación del préstamo. Si quiere ver el proceso completo, en mi guía para compradores está cada paso en orden.
La fecha de cierre y el cierre con abogado
La fecha de cierre se negocia en el contrato y es el día en que se firman los documentos, se paga y la propiedad cambia de dueño. En Carolina del Norte, un abogado licenciado presta los servicios legales del cierre residencial.
La NC State Bar explica que una persona que no es abogado, sin la supervisión directa de uno, no puede preparar la escritura, dar opiniones de título ni asesorar a las partes sobre sus derechos. Antes de esa fecha, la CFPB indica que usted debe recibir la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) por lo menos tres días hábiles antes de cerrar. Revísela con calma: ahí aparecen los números finales. Para entender cada cargo, le recomiendo leer cómo funcionan los costos de cierre en Carolina del Norte.
El acuerdo con su agente: antes de visitar y antes de ofertar
Aquí hay dos reglas distintas. Desde el 17 de agosto de 2024, el acuerdo de NAR exige un acuerdo por escrito con su agente antes de visitar casas, y la regla 58A .0104 de la NCREC exige un acuerdo de agencia de comprador por escrito a más tardar cuando usted hace una oferta.
Como aclara la NCREC, el requisito de visitas viene del acuerdo de NAR, no de una regla de la Comisión, y ese acuerdo para visitas puede ser sin agencia. Debe tener un plazo definido, el número de licencia del agente, terminar automáticamente al vencer e incluir lenguaje de vivienda justa. La regla de la Comisión, por su parte, pide el acuerdo de agencia por escrito a más tardar al momento de la oferta.
En la práctica, lo firmamos antes de preparar su oferta por escrito, y le explico cada línea en español antes de que firme.
Cómo compite una oferta con ayuda para el enganche
Una oferta con ayuda para el enganche puede competir bien cuando llega preparada: preaprobación de un prestamista que maneja el programa, documentos en orden y plazos realistas. Lo que preocupa a un vendedor es la incertidumbre, no el origen del dinero.
Para compradores que califican, hay hasta $15,000 para el enganche y programas de ayuda para costos de cierre, sujeto a calificación. Algunos detalles que conviene resolver antes de ofertar, no después:
- Límite de precio. El NC 1st Home Advantage Down Payment tiene un límite de precio de venta de $525,000; los límites de ingresos varían por condado y tamaño del hogar.
- Educación para compradores. Según la guía del NC Home Advantage Mortgage, es obligatoria cuando todos los compradores son primerizos, y el certificado vale un año. Termínela antes de buscar casa.
- Plazos. Pida un periodo de due diligence que deje tiempo para el avalúo y la aprobación del préstamo.
Los términos de los programas pueden cambiar. Vea las opciones actuales en la página de ayuda con el enganche (pago inicial). Ya sea que busque en Kannapolis o en Monroe, revisamos la dirección y su caso antes de escribir la oferta.
¿Quiere repasar su primera oferta conmigo, número por número? Agende una llamada gratis de 20 minutos y la revisamos en español.
Preguntas frecuentes
¿Hay una cantidad mínima para la cuota de due diligence o el depósito de garantía?
No hay una cantidad fija. Ambas se negocian en cada oferta, y la cuota de due diligence ni siquiera es obligatoria. Lo que conviene ofrecer depende del precio de la casa, de cuánta competencia hay y de lo que muestran las ventas recientes de la zona. Antes de escribir la oferta revisamos juntos esos datos para que usted decida con números claros y sin arriesgar más dinero del que está dispuesto a perder.
¿Puedo pedir reparaciones después de la inspección?
Sí. Durante el periodo de due diligence usted puede pedir al vendedor que haga reparaciones o que ofrezca un crédito. El vendedor no está obligado a aceptar, así que la negociación puede ir y venir. Si no llegan a un acuerdo, usted todavía puede terminar el contrato por escrito antes de que venza el periodo y, en general, recuperar su depósito de garantía. La cuota de due diligence normalmente no se devuelve.
¿Qué pasa si mi préstamo no se aprueba después del periodo de due diligence?
Ese es el riesgo principal de seguir adelante. Después de que vence el periodo, el riesgo del préstamo pasa al comprador, y su depósito de garantía puede quedar en riesgo si usted no cierra. Por eso conviene negociar tiempo suficiente para el avalúo y la aprobación, mantener al prestamista al día y no abrir crédito nuevo. Si surge un problema, consulte de inmediato a su prestamista y a un abogado.
¿Qué pasa si el vendedor responde con una contraoferta?
Una contraoferta significa que el vendedor no aceptó todos sus términos y propone otros, por ejemplo un precio distinto, una cuota de due diligence más alta o una fecha de cierre diferente. Usted puede aceptarla, rechazarla o responder con otra propuesta. Nada es contrato hasta que ambas partes están de acuerdo y firman. Revisamos cada cambio con calma para que sepa exactamente qué está aceptando.
¿Necesito un abogado si ya tengo agente?
Sí, para el cierre. En Carolina del Norte, un abogado licenciado presta los servicios legales del cierre residencial: revisa el título, prepara documentos y conduce la firma. Su agente le ayuda a buscar, negociar y coordinar los plazos, pero no da asesoría legal. Si tiene preguntas legales sobre su contrato en cualquier momento, lo correcto es consultarlas con un abogado.
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